住宅ローンご相談専門の福岡MPオフィスがこれまでに承認へと導いた事例をご紹介。

オープンハウスにお客様（Ｔ様の長男様。以下、K様）が見学に来られ、A社様が接客をされました。K様は物件を気に入られたのですが、商談の中でK様は2年前に自己破産をしたという事実がわかりました。K様は、奥様が働いているので（ただしその時期、奥様は産休中でした）、奥様名義でローンが組めればという考えだったそうです。物件は、しばらく買い手がつかず売値を下げた物件です。K様の購入意思が強いだけに、A社様はなんとかならないだろうかと思い、当社に相談に来られました。

しかし、当然ながらK様ではローンは組めません。また、奥様のみの申込、ましてや産休中となれば、銀行の審査は一層厳しくなります。そこで、K様の年齢が20代後半であったことから、A社様へのヒアリングポイントを「親の協力を得ることが出来るか？」という点に絞りました。つまり、親名義による親族居住型住宅ローンの取組はできないだろうか？ということです。

A社様にヒアリングしたところ、K様の御父様（以下、Ｔ様と）の協力が可能とのことでしたので、K様・Ｔ様・A社様・当社が揃ったところで、Ｔ様名義でローンが組めるかについて、いくつか確認させていただきました。その結果、

・Ｔ様の年齢、職業、年収等の内容は、金融機関の審査規定を満たす内容であること
・Ｔ様は持家居住だが、住宅ローンは完済していて、他に返済中のローンもないということ

以上のポイントが確認できたので、Ｔ様名義で親族居住用住宅ローンの審査をしてみることとなりました。

しかし、ここで以下の注意点が2つありました。

・一般の銀行でも親族居住型ローンを取扱うところはあるが、必ず居住者を連帯保証人に請求されること
・Ｔ様が当時60歳で、職場を一旦定年退職し嘱託社員になっていることから、審査の難航が予想されること
※最長の借入期間（20年前後）でないと、返済額や返済負担率に問題が生じるため
※借入期間が長いほど完済年齢が高くなり、保証会社から「返済懸念」と判断されるため

よって、一般の銀行では申込ができないため（K様を連帯保証人とすると、間違いなく審査に落ちてしまうため）、申込先はフラット35の親族居住型で申込むことに決めました。

まずは事前審査の手続を取りましたが、結果は「留保」でした。

フラット35は居住者の連帯保証は必要ないものの、審査スタンスは銀行とさほど相違ありません。このときの事前申込書で、Ｔ様の借入期間は最長の19年（完済年齢79歳）でした。完済年齢が問題視されるとすれば、普通のやり方で本申込を進めても否決されるおそれがあると判断。フラット35の場合は一旦否決されるとやり直しがまったくできないため、ここは慎重になって、Ｔ様に対してさらに詳しくヒアリングをさせていただき、通常は申込みに必要のない書類も請求させていただきました。

ヒアリングした内容と請求させていただいた書類は以下のとおりです。

本申込みの際に以上のヒアリング内容と書類をもとに「本件完済までのキャッシュフロー表」と「（Ｔ様の）フォロー文書」を作って添付しました。

申込書上の完済年齢は高いものの、現在の預金資産や将来の年金収入から、十分に返済可能であること、通常は79歳まで返済しないといけないところ、途中で繰上げ返済をすれば借入期間が○年短縮できることなどをフォロー文書に盛り込み、審査途中でいくつかの確認事項があったものの、無事に本審査で承認を得ることができました。

Y社様とR様の商談の中で、現在消費者金融で返済中のカードローンが1件あるとのことで、R様からお話があったそうです。その事実を聞いてY社様は住宅ローンの審査に不安を持ちながらも、とりあえずB銀行とC銀行に事前審査をかけてみました。結果は両方とも「否決」で、Y社様から当社に相談がありました。

当社から、念のため「カードローンの借入先は本当に1社だけか？」を確認させていただいたところ間違いないとのことだったので、D銀行であれば通るかもしれないと思い、D銀行での事前審査をY社様に提案させていただきました。結果として、D銀行で無事に事前審査通過。R様は希望のマンションを購入することができました。

借入希望金額は年収の6倍強ではあるものの、ローンの申込みにあたってS様の内容に特に問題点はなかったため、当初はH社様がローンの申込手続をしていました。しかし審査がスムーズに進まず、2つの銀行で審査しましたが、どちらも大幅な減額回答でした。

S様はカードで翌月1回払いの買い物をすることが時々あるものの、現在返済中のローンや長期のクレジットはなく、最近完済したマイカーローンも1度の延滞もなかったとのこと。勤務先は従業員100名以上の会社の事務職（固定給）で、思いもよらぬ状況にH社担当者様もS様もショックを受けていたそうです。

なぜか銀行系では通らないので、H社様からフラット35を提案しましたが、毎月の返済金額が1万円以上上がることからS様が難色を示され、H社様から当社に相談に来られました。

当初H社様から事情を聞いたとき、当社の見解では、減額回答が出るということは過去のローン返済に目立った延滞はないだろうと思えました。そうなると問題はクレジットカード類の保有枚数や携帯電話の利用状況にあるかもしれないと推測し、H社様にお願いしてS様との面談の機会を作っていただきました。

S様とお会いして、まず現在利用している携帯電話が何台あるか、機種変更をしたのはいつ頃かをおたずねしました。ドコモとソフトバンクをお持ちで、両方とも機種変更をして1年以内とのことで、今まで審査で難航した理由が少し見えてきました。

さらに、複数枚のクレジットカードをお持ちでないかを確認させていただくと、銀行系のカード、信販系のカード、小売店（デパートや量販店）系のカード、ガソリンスタンド系のカードなど、合計で8枚所有していることがわかりました。

それにキャッシング機能が付いていないか、また付いている場合の限度額を確認しましたが、その場ではわかりませんでした。よってその日はそれ以上話を進められなかったので、S様にそれぞれのカードのキャッシング限度額の調べ方をお教えして、次回お会いするときまでに調べていただくようにしました。

S様に調べていただいた結果、ほとんどのカードにキャッシング機能が付いており、限度額は合計で300万円以上あることが分かりました。また、携帯電話の請求明細書も確認させていただきました。

これで審査が難航した理由が解明できました。理由は以下のとおりです。

（これは総量規制適用後もスタンスは変わらないようです）

以上のことから、S様にご提案させていただいたことは、以下の2点でした。

そして携帯電話の端末代を完済してその証明書をいただき、5枚のクレッジトカードを解約してその証明書をいただきました。

それらの証明書を添付してS様のフォロー文書を作り、当初H社様で審査にかけた銀行に再審査の依頼をした結果、無事に希望金額での融資承認を得ることができました。

O社様が紹介した物件をM様が気に入り、商談が進んだ段階でO社様がJ銀行に住宅ローンの事前審査申込書を提出しました。その結果、J銀行からの回答は「承認金額は1,240万円まで」という減額回答、つまり20％の自己資金が必要という内容でした。

M様は諸費用はご自分で準備できるものの、自己資金はまったく準備できない状況であったため、今度はフラット35にチャレンジしました。事前審査での判定は「留保」となり、本申込手続を取ったところ、結果は「否決」でした。

そこでO社様から当社に相談がありました。以降の流れは以下のとおりです。

・事前にM様の確定申告書3年分をお預かりして、申告内容を分析
・O社様の事務所にて、担当者様同席のうえ当社がM様と面談
・申告内容についてM様にいくつかヒアリングをさせていただく。特に、2年前の所得がなぜ少なかったのかについて、細かく事情を聞き出す。さらに、所得が少なかった時期の家計事情についてもヒアリングを行った。

ヒアリングの結果、2年前の所得減少の原因は、ある事情による仕事量の激減ということ。その後は徐々に仕事量が回復してきたため、現在は持ち直しつつあることを確認。なお、M様は家賃6万円の賃貸住宅に住んでいたが、所得が少なかった年の家賃の支払い状況を確認したところ、その間1度も家賃を滞納することはなかったとのことでした。

よって当社から別の銀行に申込にあたって、通常は審査には必要がないものですが、あえてM様に以下の書類を提出していただきました。

・現住居の賃貸借契約書のコピー（賃料と、家賃が口座からの自動引落であることを確認）
・家賃が引き落とされている口座の記帳部分のコピー（2年分）
・今後の売上を見込める仕事に関する資料（仕事の請負契約書など）

当社から金融機関にM様の事前申込を行った際、M様からいただいた書類を添付のうえ、以下の説明を加えました。

これらの説明を文書にまとめて事前審査申込書に添付した結果、希望通り1,550万円の融資承認を取り付けることができました。

当初はE社様でフラット35に申込みましたが、事前審査の段階で否決となったことで、E社様から当社に相談がありました。物件は完成済みで残り戸数わずかの物件、Ｎ様の購買意欲が高かっただけに、フラット35の事前審査で通らなかったことがE社様にもＮ様にもかなりショックだったようです。

ほとんどの金融機関の規定で、「勤続年数は1年以上」となっています。半年程度でも申込を受け付ける金融機関もありますが、Ｎ様の見込み年収と収入合算者が正社員でないことが大きなネックでした。

E社様の担当者同席のうえ、物件のモデルルームでＮ様ご夫婦とお会いさせていただき、福岡に転居された経緯、これまでの職歴、保有資格、預貯金などを、細かくヒアリングさせていただきました。

そして福岡県に転居された理由がやむを得ない事情であること、それによって勤続年数がまだ短いこと、申込本人は国家資格を必要とする技術職であること、収入合算者は派遣社員ではあるが様々な資格を保有しており、職歴上の業務内容に一貫性があり現在も好待遇であること、などを盛り込んだフォロー文書を作成し、当社から3つの銀行と、別のフラット35取扱金融機関に（申込が支援機構まで行ってなかったので持ち込み可能）申込むことにしました。

しかし銀行は3つとも否決、フラット35は留保という結果でした。フラット35が唯一残された望みでしたが、本申込承認の可能性を高めるためにはさらなるプラス材料が必要でした。

そこでＮ様にお願いしたのは、少しでも自己資金を出すことができないかということでした。Ｎ様には十分な預貯金があるものの、できれば物件金額の100％を借りたいという希望がありました。しかし、このままではフラット35でも本申込で否決される可能性があり、そうなるとＮ様はこの物件をあきらめなければならないことを伝えると、なんとか承諾していただけました。

そして、Ｎ様に1割の自己資金をご準備いただく資金計画でフラット35の本申込書類を提出、審査の途中で当社に何度も質問事項があり、普通より時間がかかりましたが、無事に本審査で承認を得ることができました。

この時期のフラット35は本当に審査が厳しく、フォローの資料作りのために何度もＮ様宅に足を運んだこともあって、よい結果を出せて大きな達成感を感じた案件でした。